合同纠纷｜宅基地互换协议因主体资格被认定无效，代理当事人获宅基地及房屋折价补偿共计

发布时间：2026-10-23

一、案件基本案情

案涉老宅系原告祖父母遗留，相关第一顺位继承人均出具放弃继承权声明，原告成为该宅基地及房屋权益的唯一继承人。2017 年 x 月x 日，原告与某市某村村民委员会签订《宅基地互换协议》以及《承诺书》。双方约定，由村委会提供村内另一处地块置换给原告用于新建房屋；原告需要将原有老宅拆除，原宅基地归还村集体。村委会书面承诺，确保在 2020 年底之前完成置换地块的建房审批手续，若到期无法办理审批，由村委会承担原告的经济损失。协议签订后，原告按约定将原有宅基地房屋拆除，并缴纳建房承诺金 2000 元。

但后续推进过程中，虽然村委会完成部分农转用审批手续，因原告并非某村集体经济组织成员，以原告外婆名义申请建房又因主体灭失无法继续办理，直至 2020 年底，置换地块建房审批手续始终未能落实。原告多次通过微信与村主任、镇工作人员沟通，反复催告村委会履行协议义务，但问题始终没有得到解决。

协商沟通无果，原告委托本所肖云云、章豫斌律师向浙江省建德市人民法院提起民事诉讼，诉讼请求包括解除宅基地互换协议、判令村委会支付宅基地使用权折价款、房屋折价款、返还建房承诺金、支付土地占用费、承担评估鉴定费。

本案适用普通程序开庭审理。庭审中，村委会提出抗辩，认为己方已经完成农转用审批手续，系原告不配合后续流程，相关折价款、占用费等诉求没有事实与法律依据。案件审理过程中，法院委托土地估价机构对原宅基地使用权市场价值出具评估报告。

二、案件核心争议焦点

1. 宅基地互换协议效力认定：与村委会签署宅基地互换协议，但原告并非本村集体经济组织成员，该互换协议是否因违反法律强制性规定而无效。

2. 宅基地协议被认定无效后的法律后果：原宅基地房屋已经被拆除，客观上无法进行实物返还，应当如何适用折价补偿规则。

3. 房屋损失如何认定：房屋已经拆除灭失，没有完整房屋评估报告，在仅有部分现状资料情况下，法院应当如何酌定房屋损失金额。

4. 鉴定费、建房承诺金、土地占用费各项诉求，哪些应当予以支持。

5. 村委会完成部分农转用审批，是否可以免除其全部赔偿责任。

三、办案思路与庭审诉讼策略

接受委托之后，肖云云律师、章豫斌律师识别本案难点：农村宅基地具备严格身份属性，非本村集体成员签署互换协议存在被认定无效的法律风险；房屋已经被拆除，实物不复存在，房屋损失举证存在客观障碍；被告村委会抗辩审批未通过系原告一方不配合造成。肖云云律师、章豫斌律师确立办案思路：完整固定互换协议、承诺书、催告沟通记录、缴费凭证、继承权声明、土地估价报告；厘清宅基地身份限制法律规则；充分论证协议无效后的折价补偿；区分宅基地使用权价值与地上房屋损失，逐项梳理各项诉讼请求，应对被告抗辩。

1. 厘清宅基地法律属性，预判协议效力

肖云云律师、章豫斌律师梳理法律规定：农村宅基地使用权属于集体经济组织内部专属权利，仅限本集体经济组织成员享有，非本村集体成员，无权通过互换协议取得本村宅基地使用权，案涉协议存在因违反法律强制性规定被认定无效的法律风险。

办案提示：农村宅基地互换、流转，对主体身份有严格限制，即便和村委会直接签订书面协议，如果当事人不属于本村集体经济组织成员，协议依然存在无效风险。

2. 完整固定全套证据，应对房屋实物灭失的举证困境

肖云云律师、章豫斌律师归集全套证据：宅基地互换协议、承诺书、示意图；原告和村主任、镇工作人员的微信聊天催告记录；建房承诺金收据；土地估价报告及鉴定费发票；全部放弃继承权声明；房屋照片视频。宅基地使用权价值已有专业土地估价报告作为依据；地上房屋已经拆除，无法再开展房屋价值评估，律师向法庭提交房屋原始状态证据，请求法院结合案件事实对房屋损失酌情予以认定。

3. 厘清合同无效后的处理规则

依据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。本案中原宅基地房屋已经拆除，宅基地已经交由村集体收回，客观上无法恢复原状、实物返还，村委会应当承担折价补偿责任。村委会即便完成部分农转用审批手续，但并未完成完整建房审批，不能免除其民事赔偿责任。

4. 区分各项诉讼请求，做好诉求风险释明

对全部诉讼请求分层分析：宅基地使用权价值有评估报告支撑；建房承诺金属于原告已经实际缴纳，协议无效理应返还；房屋因客观原因无法评估，由法院酌情裁量；对于土地占用费，向当事人释明该部分诉求存在不被支持的诉讼风险。鉴定费结合案件裁判情况，请求法院酌情分配负担比例。

5. 针对被告抗辩逐项发表代理意见

针对被告提出 “已经完成农转用审批，系原告不配合后续流程” 的抗辩，结合多份微信聊天记录，证明原告持续催告履行审批义务，并非原告拒绝配合，审批最终不能落地根源在于原告不具备本村集体经济组织成员身份。庭审完整出示证据，充分发表代理意见。

四、法院裁判结果

建德市人民法院经审理认为：宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有，原告签订协议时并非莲花村集体经济组织成员，案涉《宅基地互换协议》《承诺书》违反法律强制性规定，属于无效合同。合同无效后，案涉原宅基地已经被村集体收回，房屋已经拆除，客观上无法返还，应当折价补偿。土地估价报告确认宅基地使用权市场价值 162624 元，法院予以采纳；地上房屋没有单独评估报告，结合案件情况酌情认定房屋损失 20000 元；建房承诺金 2000 元应当予以返还；鉴定费酌情支持 1600 元；土地占用费的诉讼请求依据不足不予支持。

最终判决：

1. 被告某市某村村民委员会赔偿原告宅基地使用权损失 162624 元、房屋损失 20000 元；

2. 被告返还原告建房承诺金 2000 元；

3. 被告承担鉴定费 1600 元；

4. 驳回原告其余诉讼请求。

判决释明：义务人未按期履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人不服一审判决，可以在法定期限内向杭州市中级人民法院提起上诉。

五、案件实务启示

1. 农村宅基地流转有严格身份门槛。即便是直接与村委会签订宅基地互换、置换协议，如果当事人不属于该集体经济组织成员，协议会因为违反法律强制性规定被认定无效，存在重大法律风险。

2. 宅基地相关协议被认定无效，不等于当事人完全得不到救济。依据民法典规定，合同无效之后，已经取得的财产应当返还；实物已经拆除、灭失无法返还的，法院可以判决折价补偿。

3. 涉及老宅、房屋，应当提前留存房屋照片、视频等原始状态证据。一旦房屋被拆除，实物灭失，后续主张房屋损失会存在举证难度，没有评估报告的情况下，只能由法院结合现有证据酌情认定损失。

4. 签订宅基地置换、互换协议，务必把违约责任、审批不能通过的损失承担写进书面协议，发生纠纷之后，书面协议、承诺书是维权的核心证据。

5. 继承祖辈农村老宅，继承人并不当然取得宅基地使用权，继承的是地上房屋，宅基地使用权仍然要受集体经济组织成员身份的法律约束。

浙江法峻律师事务所民商事与土地业务团队，处理宅基地互换、房屋买卖、集体土地相关合同纠纷，熟悉农村宅基地相关法律规定，擅长处理合同无效后的折价补偿、财产返还类案件，为当事人提供从证据梳理、诉讼代理全流程法律服务。

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